부모 자식 간 공동명의, 증여세 폭탄 피하는 구조는?

부모 자식 간 부동산 공동명의,
"절세를 위해 했다가 오히려 증여세 폭탄 맞는다?"

 

요즘 세대 간 자산 이전이나 절세를 목적으로 부동산을 공동명의로 구입하는 경우가 늘고 있습니다.
하지만 구조를 잘못 설계하면, 단순 명의만 나눈 것이 ‘사실상 증여’로 간주되어 수천만 원의 세금이 부과될 수 있습니다.
어떤 구조는 괜찮고, 어떤 구조는 세금 리스크가 큰지 사례와 함께 정리해 드릴게요.

 

목차

• 실질 자금 분담이 핵심! "지분만큼 돈을 내야 안전"
• 자금이 부족할 땐 '차용 계약' 활용하기
• 5천만 원까지는 증여세 면제(증여 공제 활용)
• "명의만 자녀에 넣은 경우"가 가장 위험

 

 

실질 자금 분담이 핵심! "지분만큼 돈을 내야 안전"

부모 자식 공동명의에서 증여세를 피하는 가장 확실한 방법은
각자 명의 지분만큼 실제로 자금을 부담하는 것입니다.

 

지분 비율에 따른 증여세 리스크

구분	부모 자금	자녀 자금	지분 비율	리스크
안전한 구조	3억	2억	6:4	없음 (정상 거래)
위험한 구조	5억	0원	5:5	자녀가 50% 증여받은 것으로 간주 → 증여세 폭탄

 

중요 포인트

• 자녀 자금 출처는 본인 예금, 근로소득, 금융기관 대출 등 입증 가능한 자금이어야 합니다.
• 입출금 내역, 계약서, 이체 증빙 등을 국세청이 확인할 수 있어야 안전합니다.

 

자금이 부족할 땐 '차용 계약' 활용하기

 

자녀가 실제로 돈이 없을 땐, 부모가 빌려주는 형식(차용)으로도 증여세 없이 지분을 가질 수 있습니다.
단, 차용 계약서를 쓰고, 이자를 지급하며 실제 상환하는 과정이 있어야 합니다.

 

 

예시 구조

• 부모가 자녀에게 2억 원을 연 3% 이자로 대여
• 자녀는 이 돈으로 아파트 지분 40% 취득
• 매월 이자(50만 원) 지급 + 5년 내 상환 계약

팁: 차용금이라면 세무조사 시 가짜 증여 아닌 실제 거래로 입증 가능해야 합니다.
이자 송금 내역, 상환 계획서, 통장 거래내역은 필수입니다!

 

5천만 원까지는 증여세 면제(증여 공제 활용)

 

부모가 자녀에게 최대 5천만 원까지 증여세 없이 이전 가능하다는 점 알고 계셨나요?
이 공제 한도를 활용해, 자녀가 일부 지분을 취득하도록 할 수 있습니다.

 

자녀 연령에 따른 증여 공제 한도

구분	연령	증여 공제 한도	조건
성인 자녀	만 19세 이상	5,000만 원 (10년간)	10년 내 합산 적용
미성년 자녀	만 19세 미만	2,000만 원	마찬가지로 10년 단위

 

유의사항

• 사전 증여 후 자녀 계좌에서 매매 대금이 나가야 안전
• 증여세 신고 누락 없이 해야 추후 분쟁 없음

 

"명의만 자녀에 넣은 경우"가 가장 위험

 

자녀가 실질 자금 부담 없이 이름만 공동명의에 포함될 경우,
국세청은 이를 ‘사실상 전액 증여’로 판단합니다.

 

 

대표 사례

• 6억 원 아파트를 부모가 전액 부담
• 자녀는 아무 자금 없이 50% 지분 등록
• 국세청은 3억 원 증여로 간주 → 자녀에게 수천만 원 증여세 부과

특히 미성년 자녀나 무소득 자녀를 공동명의에 넣을 경우 세무조사 확률 급증!
명의는 공유했는데 자녀가 자산 취득 능력이 없다면, 고위험 구조입니다.

 

요약: 증여세 폭탄 피하는 3가지 구조

증여세 피하는 구조

구조	내용	증여세 리스크
실질 자금 분담	자녀가 자기 지분만큼 실제 자금 부담	거의 없음
차용 계약	부모 자금이지만 대출로 처리 + 이자·상환 있음	낮음 (증빙 필수)
증여 후 취득	공제 한도 내 증여 후 자녀가 직접 지분 취득	없음 (5천만 원 이내)

마무리 조언

부모 자식 간 공동명의는 절세와 상속 준비 측면에서 유용할 수 있습니다.
하지만 구조를 잘못 설계하면 오히려 세금 리스크와 세무조사 대상이 될 수 있으니,
아래 3가지를 꼭 기억하세요.

• 지분 = 자금
• 형식 아닌 실질이 중요
• 증빙 가능성 확보