토지거래허가제 시행 후 서울 집값, 어떻게 변했나?

토지거래허가제 시행후 서울 집값, 어떻게 변했나?

 

목차

1. 토지거래허가제란?
2. 토허제 도입 후 서울 집값, 어떻게 변했을까?
3. 토허제의 긍정적 효과와 부작용
4. 토허제 지정되지 않은 주변 도시의 변화
5. 2025년 전략과 대응 전망

 

1️⃣ 토지거래허가제란? 📜

서울 집값 변동을 이해하려면 먼저 '토지거래허가제'가 무엇인지 알아야 합니다.

 

토지거래허가제(이하 토허제)는 부동산 투기를 방지하기 위해 정부가 특정 지역을 지정하여, 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 때 지방자치단체장의 허가를 받도록 하는 제도입니다. 주택을 포함한 부동산을 사고팔 때 자유롭게 거래하지 못하고, 실거주 목적으로만 매입할 수 있도록 제한하는 것이 핵심입니다.

 

이 제도는 2020년 6월 강남구 삼성동, 대치동, 청담동, 송파구 잠실동 등 서울 주요 지역에 처음 도입되었습니다. 이후 투기과열지구로 지정된 곳에서 추가적으로 확대 적용되며, 시장에 상당한 영향을 미쳤습니다.

✅ 토허제 지정 지역 및 조건

지역	시행일	주요 조건
강남구	2020.06	18㎡ 이상 토지 거래 시 허가 필요
송파구	2020.06	실거주 목적 외 거래 제한
용산구	2022.04	초고가 주택 거래 제한
여의도	2023.07	재개발 지역 내 토지 거래 제한

 

 

2️⃣ 토허제 도입 후 서울 집값, 어떻게 변했을까? 📉📈

 

토허제가 시행되면서 서울 부동산 시장은 초기에는 거래량 감소, 이후에는 가격 상승이라는 두 가지 주요 변화를 보였습니다.

🔵 초기 효과: 거래 절벽 현상

토허제가 처음 시행된 2020년 하반기에는 서울 주요 지역의 부동산 거래량이 급감했습니다. 매매 자체가 어려워지면서 시장이 얼어붙었죠. 국토교통부 자료에 따르면, 2020년 7월 강남구 대치동 아파트 거래량은 전월 대비 70% 가까이 줄어들었습니다. 이는 투자 목적으로 집을 사려던 사람들이 허가를 받지 못하면서 거래가 급감했기 때문입니다.

🔴 장기적 효과: 희소성으로 인한 가격 상승

하지만 시간이 지나면서 토허제 적용 지역의 부동산 가격은 오히려 상승하는 현상이 나타났습니다. 매물을 내놓는 사람이 줄어들면서 희소성이 커졌고, 수요가 꾸준한 지역은 가격이 올라가기 시작했습니다. 예를 들어, 대치동 은마아파트의 경우 2020년 시행 초기 18억 원까지 하락했던 가격이 2023년에는 26억 원을 넘어서며 다시 급등했습니다.

 

2024년에는 서울 강남 및 용산 등 핵심 지역의 부동산 가격이 지속적으로 상승하면서, 토허제가 실질적으로 가격을 안정화하는 효과를 보이지 않는다는 비판도 제기되었습니다.

 

3️⃣ 토허제의 긍정적 효과와 부작용 ⚖️

 

토허제가 부동산 시장에 미친 영향은 긍정적인 측면과 부작용이 공존합니다.

✅ 긍정적 효과

✔️ 투기 수요 억제: 단기 차익을 노린 투기성 매매가 줄어들면서 시장이 안정적인 흐름을 보였습니다.

✔️ 실수요자 중심 시장 형성: 거주 목적이 아닌 투자 목적의 거래가 제한되면서 실거주자들이 보다 유리한 환경에서 집을 구매할 수 있게 되었습니다.

✔️ 재건축 기대감 완화: 재건축·재개발 지역에 대한 무분별한 투자가 줄어들면서 개발 과정이 보다 원활해졌습니다.

❌ 부작용

❌ 거래 감소로 인한 시장 경직: 매매가 자유롭지 못하다 보니 거래량이 급감하고 시장이 비활성화되었습니다.

❌ 가격 상승 부작용: 매도 물량이 적어지면서 오히려 가격이 상승하는 역효과가 발생하였습니다.

❌ 수요 쏠림 현상: 토허제가 적용되지 않은 지역으로 수요가 몰리면서 비규제 지역의 집값이 급등하는 현상이 나타났습니다.

 

4️⃣토허제 지정되지 않은 주변 도시의 변화 🌆

 

서울과 인접한 도시들은 토허제가 적용되지 않으면서 상대적으로 활발한 부동산 거래가 이루어지고 있습니다.

🚀 수도권 주요 지역 부동산 동향

✅ 과천·성남: 서울 접근성이 뛰어나며, 토허제 영향을 받지 않아 매매가 지속적으로 증가하고 있음.

✅ 하남·고양: 3기 신도시 개발 및 GTX 개통 기대감으로 인해 신규 아파트 분양 시장이 호황을 보이고 있음.

✅ 용인·수원: 반도체 클러스터 및 대규모 개발 프로젝트의 영향으로 부동산 투자자들이 몰리고 있음.

 

 

5️⃣2025년 전망과 대응 전략 🔮

 

2025년 현재, 서울의 부동산 시장은 여전히 토허제의 영향을 받고 있으며, 이에 대한 정부의 추가적인 조치가 논의되고 있습니다.

📌 향후 전망

💡 규제 완화 가능성: 일부 전문가들은 부동산 시장의 정상화를 위해 정부가 토허제 적용 지역을 점진적으로 축소할 가능성이 있다고 분석합니다.

💡 비규제 지역의 가격 상승 지속: 서울에서 토허제가 적용되지 않은 지역(예: 강북권, 마포구, 성동구 등)의 집값은 여전히 상승세를 유지하고 있습니다.

💡 수요 이동 가속화: 토허제의 영향을 받지 않는 경기 지역(예: 과천, 성남, 고양, 하남 등)으로 부동산 수요가 집중되면서, 해당 지역의 가격 상승이 가파르게 진행되고 있습니다.

🎯 대응 전략

🔹 실거주 목적 구매 신중히 검토: 토허제 지역에서는 단기 차익보다는 장기적인 실거주 목적의 매입이 더욱 안정적인 선택이 될 수 있습니다.

🔹 비규제 지역 및 수도권 투자 고려: 토허제가 적용되지 않은 수도권 지역(과천, 하남, 용인 등)의 투자 가치를 신중히 검토하는 것이 중요합니다.

🔹 시장 변화에 대한 지속적인 모니터링: 부동산 정책이 변화할 가능성이 높기 때문에, 정부 발표와 시장 상황을 면밀히 분석하며 대응해야 합니다.

 

 

---

✅ 결론적으로, 토지거래허가제는 시장 안정화를 목표로 했으나, 가격 상승과 거래 위축 등의 부작용을 초래하면서 정책의 실효성에 대한 논란이 지속되고 있습니다. 2025년 현재, 정부의 추가적인 대응이 필요하며, 실거주자 및 투자자들은 신중한 전략을 마련해야 합니다. 🏠✨